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全国地产调控政策频发 楼市“小阳春”之下房价无序波动

2021-06-18 15:32:58    来源:北京商报

6月17日,国家统计局公布5月住宅销售价格变动情况统计数据显示,5月70大中城市中有62城新房价格上涨,50城二手住宅价格环比上涨。从各级城市房价变化来看,虽然广州仍拉动一线城市新房价格涨幅微扩,但随着全国各地降温政策络绎推新,此前“小阳春”降温的说法逐渐被证实。二手房价出现普降,深圳二手房价更是在连涨23个月后首次下调。业内认为,后期随着全国信贷继续收紧,房价涨势仍将放缓。

广州拉动一线城市房价微扩

与前几月相仿,相较二、三线城市,一线城市新房价格增速仍领先各级城市。从数据来看,5月,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅比上月微扩0.1个百分点;同比上涨6.0%,涨幅比上月扩大0.2个百分点。

相较前述一线城市,二、三线城市新房价格涨幅趋缓。5月31个二线城市和35个三线城市新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.6%和0.4%,涨幅均与上月相同。

值得关注的是,国家统计局发布的房地产销售数据显示,前5月,全国商品房销售表现依旧不俗。其中,销售面积66383万平方米,同比增长36.3%;商品房销售额70534亿元,同比增长52.4%。中原地产首席分析师张大伟指出,拆分单月数据看,5月单月商品房销售额高达1.69万亿元,这是历史上最好的一个5月。

“销售活跃、房价上涨仍是主流,但在各地密集调控下,房价涨幅出现收窄,特别是政策力度相对较高的部分城市,上涨放缓明显出现了。”中原地产首席分析师张大伟指出。

然而,当全国商品房价格涨势出现放缓,为何一线城市新房价格涨幅仍微扩?易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出,一线城市的涨幅最大,主要是受广州市场的影响。广州潜在的炒房现象仍有很多,后续依然需要严管购房交易秩序,防范各类炒作。

从数据来看,在本轮新房价格涨幅排名中可以看出,重庆新房价格以1.9%的环比增速领跑全国,广州则以1.5%的涨幅位列第二。大幅领先北京、上海和深圳0.3%、0.4%和0.6%的环比涨幅。

不过,广州市已于日前发布了相关调控措施,只是效力显现仍需时日。4月21日,广州市人民政府办公厅发布了《关于完善广州市房地产市场平稳健康发展政策的通知》,广州人才买房社保要求从半年延长到1年,不能补缴;开始严查资质作假。业内认为,受新政影响,5月一手成交数量已开始“转冷”,但新政威力尚未充分体现,预计6、7月成交将会进一步受到新政影响,月成交将有所回调。

二手房价涨幅回落

如果说各地调控效应尚且无法通过新房售价充分显现,二手房价这一楼市风向标已初显端倪。从5月二手住宅房价指数来看,上涨城市数量为50个,比上月减少4个;持平城市3个,较上月增加1个;下跌城市17个,比上月增加3个。

具体而言一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月回落0.2个百分点。一线城市中,北京、上海和广州环比分别上涨1.1%、0.7%和0.9%,涨幅比上月分别回落0.1、0.2和0.3个百分点;深圳由上月持平转为下降0.1%。

“随着二手房价格管控出现效果,深圳二手房价格本轮首次出现下调。”张大伟指出,这也是从2019年7月来连续23个月,深圳作为本轮房价上涨龙头二手房价格第一次下调。从1月环比上涨1.7%作为全国第一,到4月出现房价持平,5月开始了本轮第一次环比下调。在他看来,导致深圳二手房价下滑的原因包括调控加码、信贷收紧和市场整体出现高位回落。

在二、三线城市中,31个二线城市和35个三线城市二手住宅销售价格环比分别上涨0.4%和0.2%,涨幅比上月均回落0.1个百分点。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄指出,二手房价格上涨城市数量继续减少,且价格涨幅较上月收窄,涨幅达年内最低水平。整体来看,由于近期多城调控重点转向二手房市场,二手房降温幅度更加明显。预计接下来调控升级仍将会延续,房价涨幅将会继续趋缓。

“整体来看,相较于新房,二手房市场降温更加明显,各等级城市二手住宅销售价格涨幅均有所回落。随着多城出台调控政策重点转向二手房市场,如深圳、成都出台的二手房成交指导价新规等相关精准调控下,二手房价格涨幅呈现收窄态势。”陈霄指出。

涨幅有望继续放缓

为了防范年初楼市“小阳春”之下的房价无序波动,全国地产调控政策频发。据中原地产监测数据显示,前5月全国房地产调控政策落地234次。主要以住建部约谈、整顿中介、经营贷、土地供应为重点。

“从全国市场看,2021年全年刷新楼市纪录已经成为定局,整体趋势看,因为信贷宽松导致的房价上涨,还会持续一段时间。”张大伟表示,今年6月至下半年,随着信贷政策的回归正常,未来房价涨幅有望放缓,但上涨或仍是主流。

近期,央行公布的5月信贷社融数据显示,5月居民部门中长期贷款增加4426亿元,环比减少492亿元,同比减少236亿元。居民端中长期贷款今年首次同比转负,业内认为这将持续影响居民购房需求。

此外,融360大数据研究院对全国42个重点城市房贷利率的监测数据显示,2021年5月,全国首套房贷款平均利率为5.33%,较2020年底上涨11个基点;二套房贷款平均利率为5.61%,较2020年底上涨8个基点。

严跃进指出,就近期全国各地贷款动向看,最大的变化是,银行出现了利率集体性上调。一方面或说明有窗口指导,另一方面也是共识,即银行普遍都感受到了压力,进行利率调整。这也需要购房者防范贷款方面风险。尤其二手房方面,如果贷款拨付不到位,容易引起纠纷。

北京商报记者 陶凤 刘瀚琳

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